カテゴリー別アーカイブ: 賃貸広告の読み方

2-3 賃貸物件の間取・構造

賃貸物件の広告・情報に書かれているお部屋そのものに関する情報としては、間取りや建物の構造などがあります。

1. 間取

間取りを表す記号としては、L・D・K・S・Rなどがあります。

Lはリビング(居間)、Dはダイニング(食堂)、Kはキッチン(台所)、Sはサービスルーム、Rは1Rと書いてワンルームを示しています。

通常、L・D・Kは、DK(ダイニングキッチン)、LDK(リビングダイニングキッチン)のように組み合わせて表記されます。

1Kとあれば、キッチンの他に部屋が1室、1DKとあればDK(ダイニングキッチン)の他に部屋が1室、1LDKとあれば、LDK(リビングダイニングキッチンの他に部屋が1室ある、ということです。

(1) DK・LDKの広さの目安

部屋によっては、DKなのかLDKなのかよくわからない、ということもあるかと思います。ダイニングと言うべきか、リビングと言うべきか、キッチンは流しがあるから良いですが、リビングとかダイニングとかは置く家具によって機能が変わりますものね。

これについて、公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会には指導基準がありまして、下記のように定められています。

最低必要な広さ(畳数)の目安(下限)

居室(寝室)数 DK LDK
1部屋 4.5畳 8畳
2部屋以上 6畳以上 10畳以上

少しわかりにくいのですが、

まず、他の部屋が1部屋しかない場合は、8畳以上がLDK、4.5畳以上8畳未満はDKということになります。4.5畳未満の場合はKとなります。

一方、他の部屋が2部屋以上ある場合は、10畳以上がLDK、6畳以上10畳未満がDK、6畳未満がKということになります。

このように一定の指導基準があるのですが、残念ながらすべての広告表示がこの基準に沿って書かれているわけではありません。多少なりとも各不動産屋さんの判断が反映しているのが現実です。

よって、LDKやDKという表記は目安にしていただくとしても、間取図や実際にお部屋を見て判断するのが一番ですね。

LDKとDKの違いは広さの違いによる呼び方の違いだけですので、使い方はあなた次第です。

(2) S = サービスルームってなに?

時々、2SLDKとか2LDK+Sとかの表記がされているお部屋があります。

この「S」ですが、サービスルームのことです。実際にこのサービスルームを見てみると、普通のお部屋として使えそうなものが多く、じゃあ、3LDKと書けば良いようなものですが、それは出来ません。

それは、このサービスルーム、建築基準法上の「居室」の基準を満たさないのです。建築基準法では、居室には採光や換気のための一定の間口が必要と定められており、これを満たさないものを居室扱いとして表記はできないのです。

3LDKよりも2SLDKの方が賃料が安く抑えられている場合もありますので、基準を満たさないだけで実質的に使える部屋であるサービスルームのあるお部屋はお得だという考え方もあります。

ただし、サービスルームは居室ではないため、採光の問題のほか、建築設計上居室と同等の設備を備えていない場合もあります。例えば、電話回線、テレビアンテナ線、空調用設備などです。その場合は使い勝手が悪い場合もあります。ただ、このような設備があるものもありますので、実際に見て使い勝手を判断した方が良いでしょう。

不動産サイトなどで物件検索をするとき、例えば3LDKだけで検索しないで、2SLDKを含めて検索するなどすると、思わぬ出会いがあるかも知れませんね。

2. 建物構造

(1) SRC造、RC造、S造、木造など

物件の建物構造ですが、これについては、鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)、鉄筋コンクリート造(RC造)、鉄骨造(S造)、軽量鉄骨造、木造などがあります。

賃貸集合住宅では、SRC造、RC造、S造のものをマンション、それ以外をアパートと呼んでいます。

火事や地震への耐性、あるいは防音の性能から言うと、概ねマンションの方が高いのですが、例えばSRC造はコストが高くなります。高層の建物などで使われる工法ですが、コストの影響で賃料が高くなる場合もあります。ちなみに賃貸マンションで一番多く使われている工法はRC造です。

(2) 新耐震基準について

建物の構造とは話が違いますが、建築基準法の耐震基準についてです。

現行の耐震基準は昭和56年(1981年)6月1日に導入されました。これ以降に建てられた建物は現行の耐震基準に沿って建築されています(但し、建築確認の時期によります)。

耐震性が気になる方は、築年月を確認するのも一つの方法ですね。例えば学習塾などが教室として借りる建物については新耐震じゃなければダメ、などの指定の下で物件をお探しすることもあります。

しかし、まったく気にしない方もいらっしゃいますし、他の条件との関係でひとつの目安としてお考え頂ければと思います。

覚王山ハウスでは、賃貸物件内覧の前にも、お客さまに出来うる限りの情報をお伝えしたいと考えています。気になるポイントがあれば何でも質問してください。お答え致します。また、調査してもどうしてもわからないことなどは、ごまかさずその旨もお伝え致します。とりあえずなんでも質問してみてください。

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2-2 物件への交通

賃貸物件情報には必ず掲載されている「交通」。物件への交通手段と所要時間が書かれた項目です。読んで字のごとしなのですが、一応注意すべき事項について書いてみます。

1. 交通機関

(1) 鉄道

通常は、一番最寄りとなる鉄道の駅と、その駅までの徒歩所要時間が掲載されています。

例えば、「名古屋市営地下鉄東山線 覚王山駅 徒歩5分」とかですね。他に路線がある場合などは、「交通1」、「交通2」といった具合に書かれています。「名古屋市営地下鉄東山線 本山駅 徒歩10分、名古屋市営地下鉄名城線 自由ヶ丘駅 徒歩10分」などですね。

(2) バス

バス停からの距離が書かれている場合もあります。これは通常、鉄道最寄駅までの距離がかなりあり、現実的には徒歩で行くのは難しいような場合です。それ以外の場合は、バス停からの所要時間の記載は省略されていることが多いですね。覚王山駅の目の前にもバス停はありますが、バス停からの徒歩分数はほとんどの場合省略されています。

ただ、徒歩12分程度の場合でも、不動産会社の判断でバス停からの距離を記載している場合もあります。バス停1分とかだと、書いてある方が親切ではありますね。

2. 徒歩所要時間

さて、交通機関最寄駅(バス停)からの徒歩所要時間(例;徒歩5分)ですが、不動産会社が適当に書いているわけではありません。少なくともルール上は適当に書いてはいけないことになっています。

「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」というのがありまして、こちらに細かく規定があります。

(1) 算出基準

徒歩による所要時間は、道路距離80mにつき1分として算出されます。時速にして4.8㎞です。

例えば徒歩5分であれば、距離は400mということです。ただし、1分未満の端数が生じる時は1分として算出されますので、例えば420mだと6分で表示されることになります。

このように、徒歩所要時間というのは、距離に基づいて計算されているものであり、実際に歩いて計測されているものではありません。誰がどれくらいの速さで歩くのかによって左右されるよりは客観的な表示の仕方と言えます。

しかし、距離による単純計算ですので、上り坂や下り坂、あるいは大きな道路を渡る信号がある等の条件は考慮されていません。男性なのか女性なのかによっても違います。ですから、実際に歩いてみると表示されている徒歩分数よりも多く時間がかかる場合もあります。

覚王山駅周辺も坂の多い場所ですし、物件によっては末盛通や日進通などの大きな道路の信号を通過するものも多くあります。実際に歩いて頂くのが一番ですが、出来る限り地形等も含めてお伝えして、掲載されている物件情報とは異なる大まかな所要時間をお伝えしておくこともよくあります。

(2) マンションや団地などはどこから計る?

比較的大規模な敷地を持つマンションや団地などについては、その敷地のどこから計るのでしょうか。

これについても「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」に決められています。そこには「その施設から最も近い当該団地内の地点を起点又は着点として算出」とあります。つまり、例えば駅からの一番近いマンションや団地地点を選べばよいということなのですね。

しかし、物件によっては、マンション敷地内に入っても、各戸へのアクセスに結構時間がかかる場合があります。エントランスが長かったり、エレベータまでの距離、エレベータに乗っている時間など、考慮すると結構時間がプラスされる場合もあります。

広告表示としては上のように問題ないとしても、その辺のことはお伝えしておいた方がベターですよね。覚王山ハウスではその辺のことも出来る限り事前にお伝えするようにはしています。

覚王山ハウスでは、物件の状況を出来る限り正確に把握して頂くため、内覧前にも駅までのルート等に関する情報を可能な限りお伝えするようにしています。そのため物件情報に記載されている内容よりもその物件にとっては不利になるようなこともお伝えすることがあります。

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2-1 物件の立地

インターネットで物件情報を見たり、不動産屋さんから物件の募集資料をもらったりした時の読み方について説明します。

この記事では立地にまつわることを書いていきます。

1. 物件所在地

(1) 住所

その物件のある住所です。これがないと始まりませんね。

が、物件情報には、「○○県○○市○○区○○○丁目」までしか載っていない場合が多々あります。

これには不動産業者側の諸々の事情があり、覚王山ハウスのサイトでもこのようになっているものが多いです。特に貸主さんの意向がある場合や、他の不動産会社さんの募集物件を掲載している場合などはこうなってしまいます。

しかし、簡単便利に情報を得たいお客様からしたら不十分極まりないですね。

お客様の中には、不動産屋の案内を受ける前に外からだけでも一人で物件を見に行きたいという方もいらっしゃいますし。

(2) マップ

そこで覚王山ハウスのホームページに掲載されている物件については、減速としてマップには正確な位置を表示しています。マップをご覧頂ければ物件の正確な位置がわかりますし、ストリートビューで周囲の雰囲気や建物の外観なども見て頂けます。

一般の不動産サイトでは、マップ上でも「○○丁目」の代表的な地点に表示されている場合が結構ありますし、たまに、全く違う箇所がマップ表示されているようなものもあります(これはちょっと困りますね…)。ですから、確認は必要です。

また、「とりあえず一人で見てきたいので正確な住所を教えてください」と言えば教えてくれる不動産屋さんも多くあるとは思いますよ。

2. 周辺環境

(1) 生活利便施設

物件情報に「周辺環境」という項目がある場合があります。

通常、スーパーマーケットや銀行、郵便局、学校、官公庁などへの距離を掲載していることが多いです。この辺は、ご自分のニーズに合わせて確認してください。今はGoogleマップなどのネット上の地図でほとんどのものは確認できますし。

(2) 閑静な住宅街とか

また、「閑静な住宅街」というフレーズも良く見ると思います。これ、ぶっちゃけ言うと、本当に「静かで落ち着いた良い住環境ですよ」という場合と、あまりアピールポイントが無いのでとりあえず「閑静な住宅街」と書いてある場合とがあります(笑)。

しかし、これも広告表示の一つなので、例えば幹線道路に面していない「閑静な住宅街」と表示していて、確かに面してはいないものの、ものの数十メートルの距離に幹線道路があるような場合は、「不当広告表示」にあたる場合もあります。

いずれにせよ、周辺環境はマップやストリートビュー等だけではわからないところが多々あります。時間帯によって騒がしくなるスポットがあるとか、逆にあまりにも交通量がなくて夜の帰路が不安であるとかなどは、現地での確認が一番良いことは確かです。

3. アップダウンや標高

(1) アップダウン

平面の地図を見るだけではわからないのが周辺道路のアップダウンなどです。

例えば、覚王山の街にはアップダウンが多く、場所によっては非常に急な坂道がある場合もあります。雪が積もった時、お年寄りは絶対に使わない道とか、滑り止めの砂を常備していないと車が登れない道とかもあります。ストリートビューでわかるものもありますが、実際に見るのとはギャップがある場合も少なくないので、やはり現地確認が良いと思います。

(2) 標高やハザードマップで災害に備える

また、最近は水害等に対する意識も高まってきて、その立地の標高などを気にする方もいらっしゃいます。

標高は、例えば次のような地図で確認することができます。
参照: 標高がわかるWeb地図

しかし、浸水被害などは、標高だけで決まるわけではなく、例えば周囲から水が集まるような場所では、それなりの標高があっても浸水する場合がります。

千種区は浸水被害が起こりそうな場所はそう多くはないのですが、全くないわけでもありません。これを確認するには、自治体のハザードマップが有効です。
参照: 名古屋市防災マップのページ(暮らしの情報)
こちらでは地震被害の予測(地震ハザードマップ)も見ることができます。

こう見ると覚王山駅周辺は、地震・洪水等については強い場所であることがわかりますね。

覚王山ハウスでは、お客様のお問い合わせに対して、出来得る限りの情報をストレートにお伝えします。その物件についてネガティブな要素になるような点も率直にお伝えすることで、お客様のご判断に資するように努力しています。

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